“三条红线”之下,房企该如何选择融资方式?!

来源:未知 作者:admin 发表于:2020-10-19 13:57  点击:
政策背景 房企融资三条红线政策指导后,立刻引起轩然大波,普遍认为,这是要降负债,下一步房企债务融资已穷途末路,权益融资和表外融资是未来方向,对于此类观点,本人不做评

政策背景

房企融资三条红线政策指导后,立刻引起轩然大波,普遍认为,这是要降负债,下一步房企债务融资已穷途末路,权益融资和表外融资是未来方向,对于此类观点,本人不做评判,不能说没有道理,只觉不够深入。三条红线指标是:剔除预收款资产负债率(后文以资产负债率代之)、净负债率和现金短债比,不同的融资活动,对三个指标的影响是不一样的。

应对思路

过去十年,地产公司销售规模排序发生了很大变化,很多公司突破千亿,杀入第一阵营,靠的是快周转,不但是经营节奏加快,同时利用融资加快了资金周转,进一步提升了开发销售规模。可见,融资在地产公司占据举足轻重的位置,而满足三条红线才能保证融资规模逐步放大,那么问题来了,如何做到既能控制三条红线指标,又能保证融资落地呢?

前文我们已经明确了三个指标的计算公式,每种融资方式对于三个指标的正负向影响并非完全一致的,所以笼统地讲,我们该进行何种融资,是不恰当的,应该根据具体融资方式对三个指标的影响以及企业的具体情况做出合理融资安排,确保企业融资规模的同时管理好三个指标。

情形分析

房企的融资,大致分为权益融资和债务融资两类,从期限长短、融资主体、是否并表来讲,又区分很多情形,每种融资对三条红线的影响,初步分析,如下表所示:

应对策略

如表格所示,各种不同的融资,对三条红线指标的影响是不一样的,我们需要根据自身公司的情形进行选择:

1.情形5(股权融资)和7对项目的三个指标均呈现改善效果,这是我们融资的优选方式。

可以看到,近期很多开发商增发股票、发行永续债、或者分拆物业上市,都是在做权益融资,因为其对三个指标均有改善。新项目并表股权类融资,等于在合并报表范围内引入了少数股东权益,同时增加了货币资金,对三个指标同样都有改善,如果能保持工商上控制权的股权比例,增资方溢价收购,则一举多得;

2.情形3和6,对资产负债率并无改善,但可以降低净负债率,提升现金短债比,当企业资产负债率满足指导要求,需要改善其他两个指标时,可以进行该类融资。

情形3表外项目融资归还表内,一般适用各方均不并表合作项目,否则并表方很难配合,各方均进行表外融资回流表内,改善净负债率和现金短债比;情形6则等于处置股权进行融资,将并入表内的资产变成了货币资金和股权投资,从而改善净负债率和现金短债比;

3.情形4和8,同样可以降低净负债率同时提升现金短债比,但会拉高企业的资产负债率,当企业资产负债率尚有空间,需要改善净负债率和现金短债比指标时,可以选用。

可见,很多人一直提倡的表外ABS融资并非万能的,充分挖掘非并表项目现金回流对资产负债率指标也并非一定是改善的;

4.表内短期债务融资提款,对三指标均无改善效果,除非企业三个指标均有一定空间,否则属于放弃融资选项;表内长期债务融资则属于慎重考虑选项,其可以改善现金短债比,但对资产负债率和净负债率均是负面影响。

5. 表中列举情形均为融资提款,反向则为融资偿还,所以当企业面临三条红线指标超标时,则可以通过反向操作或者用优选、次优方式替换应放弃、慎重及匹配的情形(例如进行股权融资偿还短期有息负债),对公司三个指标进行针对性改善。

思考

股权融资具有明显的优势,工作中,我们又常常听到名股实债,那么我们是否可以明股和实债分成两个合同呢……例如某大地产,近期千亿战略融资背后故事浮出水面……管它明天如何呢,至少在今天引入的是股权,取得的是资金,改善的是三个指标,至于其他合同,签完锁入抽屉备查呗……

来源:硍都地产人(ID:tj-realestate),本文已获授权,对原作者表示感谢。

 

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